많은 바이어 분들께서 집을 계약하고 계약금(Earnest money)을 건네면서 "혹시 이거 캔슬하면 돈 돌려받을 수 있나요?" 하고 물어보십니다. 또 셀러 분들도 "혹시 바이어가 캔슬하거나 클로징 못 하면 계약금 안 돌려주어도 되나요?" 하고 물어보실 때가 있습니다.
이에 대한 대답은 "그럴 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있습니다"입니다. 바로 계약서를 어떻게 작성하셨는지, 그리고 어떤 시점에서 캔슬하셨는지에 따라 달라지기 때문입니다.
이렇게 계약을 하고 나서 무슨 사정에 의해 취소하게 되었을 때, 계약금을 돌려받기 위해 첨부하는 여러 안전장치를 바로 '컨틴젼시(Contingency)', 즉 '조건부 조항'이라 부릅니다. 쉽게 말해, *"이러이러한 조건이 만족되지 않으면, 바이어는 계약금을 돌려받고 정당하게 계약을 취소할 수 있다"*라는 조항들입니다.
부동산은 민사법이므로 바이어와 셀러가 서로 합의한다면 어떠한 조건부 조항도 설치할 수 있지만, 오늘은 계약서에서 일반적으로 가장 많이 첨부하는 핵심 컨틴젼시 4가지를 설명해 드리겠습니다.
1. 변호사 리뷰 및 홈 인스펙션 컨틴젼시 (Attorney Review and Inspection)
기간: 계약서에 셀러와 바이어가 서명을 하면, 보통 7일(5 business days) 정도의 A/I 기간을 갖게 됩니다. (이 기간은 변호사의 요청에 의해 연장될 수도 있습니다.)
역할: 이 기간은 바이어에게 가장 바쁘고 중요한 시간입니다. 쌍방의 변호사들이 계약서 조항을 검토하며 불리한 조항이 없는지 조율하고 수정합니다. 또한, 전문 인스펙터를 고용해 집의 구조, 지붕, 배관, 전기, 냉난방 시스템 등 외관상 보이지 않는 하자가 없는지 검사합니다.
결과: 만약 이때 심각한 결함이 발견된다면 셀러에게 수리를 요청하거나 비용 크레딧을 요구할 수 있으며, 협상이 결렬될 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 이 기간 안에 협상이 결렬되어 계약을 취소하게 되면 계약금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
2. 융자 조건부 조항 (Financing Contingency)
역할: "내가 언제까지, 얼마의 금액을, 몇 % 이하의 이자율로 융자를 받지 못하면 이 집을 살 수 없다"라는 조항입니다.
특징: 대부분의 바이어들은 은행 융자(Mortgage)를 통해 집을 구매하십니다. 계약 당시에는 은행에서 '사전 승인서(Pre-approval letter)'를 받아서 제출하지만, 이것이 100% 최종 융자 승인을 의미하는 것은 아닙니다.
결과: 만약 계약 후 본격적인 심사 과정에서 정해진 기한 내에 은행의 최종 융자 승인(Loan Commitment)을 받지 못하게 될 경우, 이 조항이 있다면 바이어는 어떠한 불이익이나 페널티 없이 계약을 취소하고 처음에 냈던 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 바이어를 보호하는 가장 강력한 법적 테두리 중 하나입니다. (단, 현금 구매하시는 바이어 분들께는 이 조항이 성립되지 않습니다.)
3. 주택 클로징 조건부 조항 (House to Close Contingency)
역할: "내가 기존 집을 마켓에 내어놓아서 계약이 되었는데, 그 집이 최종적으로 클로징(잔금 지급 및 소유권 이전)이 되어야 이 집을 살 수 있다"라는 조항입니다.
특징: 보통 살고 있는 집을 팔고 나오는 돈으로 새 집을 사시는 분들이 많기 때문에 흔히 붙이는 조항입니다. 셀러는 기존 계약서를 검토해 안전하다고 판단되면 일반적으로 수용합니다.
결과: 흔히 있는 경우는 아니지만, 파는 집의 클로징이 무산되어 계약한 집을 못 사게 되는 경우에도 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
4. 주택 판매 조건부 조항 (House to Sell Contingency)
역할: "내 집이 아직 계약도 안 되었는데, 만약 앞으로 계약이 되고 팔리면 이 집을 사겠다"라는 조건부 조항입니다.
특징: 이 경우는 셀러들이 계약을 안 받아주는 경우가 대부분입니다. 특히 지금의 시카고처럼 셀러 마켓(Sellers' Market)인 경우는 더더욱 그렇습니다.
경험 있는 에이전트분들은 이러한 안전장치들을 꼼꼼하게 첨부하여 오퍼를 쓰기 때문에 안심하고 거래를 진행하셔도 됩니다. 다만, 각 조항마다 정해진 '기한(Deadline)'이 있기 때문에, 이를 철저하게 관리하고 지키면서 거래를 진행시켜 나가야 한다는 점을 늘 유의하셔야 합니다.
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iProperties 부동산 대표 써니김
