요즘 시카고 지역도 집값이 많이 상승했고, 렌트비는 더더욱이나 많이 상승했습니다. 시카고는 미국의 대표적인 대도시임에도 불구하고, 타 대도시에 비해 집값이 비교적 싼 편에 속하는데요. 덕분에 가격 대비 렌트비 비율이 원래도 좋았지만, 요즘은 렌트비가 급등하면서 Rent/Price(가치 대비 임대 수익률)가 더더욱이나 좋아졌습니다.

상황이 이렇다 보니 주거 목적이 아니라 '투자 목적'으로 주택을 구매해서 렌트를 주고자 하시는 분들의 문의가 많습니다. 특히 관리가 용이하고 렌트 주기가 수월한 콘도(Condo)나 타운하우스(Townhouse)를 선호하시는 편입니다.

하지만! 콘도나 타운하우스를 구입하시기 전에 반드시, 꼭 살펴보아야 할 필수 체크리스트가 있습니다.

💡 콘도·타운하우스 구매 전, 'By Law'와 'Rules and Regulation'은 필수!

콘도나 타운하우스에 들어가려면 그 단지를 관리하는 HOA(Home Owners Association, 홈오너 협회)의 자체 법전이라 할 수 있는 'By Law'를 보셔야 합니다. 그 중에서도 특히 'Rules and Regulation(규정과 규칙)' 부분을 샅샅이 확인하셔야 하는데요.

여기에는 HOA에 속한 홈오너들이 이웃들과 함께 살면서 지켜야 할 항목들이 아주 세세하게 적혀 있습니다.

공동시설 이용: 수영장이나 클럽하우스 이용 규칙 

일상 관리: 이사할 때 주의점, 파킹(주차) 규정, 쓰레기 수거 

외관 및 환경: 집 외관 유지, 소음 관리 

반려동물: 강아지나 고양이를 키울 수 있는지, 가능하다면 몇 마리까지 혹은 몇 파운드(무게)까지 가능한지 등 

만약 HOA에 속한 홈오너로서 이러한 조항들을 지키지 않고 어겼을 경우에는 벌금이 부과되는 경우도 있으니 꼼꼼히 보셔야겠죠? 

🚨 투자자들이 '가장 먼저' 확인해야 할 핵심: 렌트 제한 조항 (CAP)

투자 목적으로 집을 사시는 분들이라면 반드시 확인하셔야 하는 것이 바로 '렌트 여부에 관한 조항'입니다.

"여기는 원래 렌트 다 주는 곳이야~" 라는 식의 지레짐작은 절대 금물입니다! 

어떤 HOA에서는 아예 렌트 자체를 금지하고, 홈오너가 반드시 직접 살아야 한다고 규정하는 곳들도 있습니다.

더욱 근래에 와서 주의하셔야 할 점은, HOA 자체는 렌트를 허용하더라도 '지금 내가 구매하는 바로 그 유닛'이 당장 렌트가 가능한 상태인가를 확인하셔야 한다는 점입니다.

모든 HOA들은 단지 내에 렌트를 줄 수 있는 '투자 유닛'과 '오너 거주 유닛'의 비율을 엄격하게 조절합니다. 만약 이미 렌트 유닛 비율이 꽉 차 있다면, 집을 사고도 렌트를 주지 못한 채 대기자 명단(Waiting List)에서 오래 기다려야 할 수도 있습니다.

그 외에도 다음과 같은 까다로운 규정들이 존재하는 경우도 있습니다

오너가 최소 2년은 직접 거주해야 그 후에 렌트를 줄 수 있는 곳 

렌트를 줄 수는 있되, 총 기간은 2-3 년까지라는 등으로 기한을 제한하는 곳 

"무슨 그런 이상한 규정이 다 있어?" 라고 하실 수도 있겠지만, HOA By law는 그곳 주민들의 투표에 의해 통과된 엄연한 '법'이므로 그곳에 거주하고 투자하려면 반드시 따라야 합니다.

따라서 클로징(계약 완료) 즉시 바로 렌트를 줄 수 있는 곳인지, 렌트 비율(CAP)이 다 채워지지 않았는지 HOA에 반드시 다이렉트로 확인하셔야 합니다. (내가 사서 자녀나 부모님을 살게 하는 경우는 가족 간 거주라 괜찮은 경우가 대부분이지만, 이 또한 HOA에 미리 확인하시는 것이 안전합니다.)

📝 실거주자도 예외 없다! 클로징 전 'Disclosure 22.1' 확인하기

내가 직접 들어가 살 계획(실거주)이라 하더라도 확인하셔야 되는 조항도 많습니다. 클로징을 준비하기 전에 아래 세 가지는 꼭 알아보셔야 합니다.

  1. Special Assessment (특별 부과금): HOA에 현재 별도로 부과된 폭탄 비용이 없는가? 

  2. 법적 소송 여부: HOA 자체가 어떤 법적 소송에 계류되어 있지는 않은가? 

  3. Reserve Money (적립금): HOA가 비상시를 대비해 가지고 있는 재정(적립금)은 충분한가? 


이 모든 중요한 정보는 'Disclosure 22.1'이라는 서류를 통해 투명하게 확인해 보실 수 있습니다.

마지막으로, HOA마다 클로징 전에 홈오너 인터뷰를 요구하는 곳들이 많습니다. 이 인터뷰 일정을 잡는 데 생각보다 시간이 걸릴 수 있으니, 당황하지 않으려면 클로징 전에 미리미리 약속을 잡아두시는 센스가 필요합니다! 

미국 부동산 투자는 아는 만큼 보이고, 준비한 만큼 안전 자산이 됩니다. 콘도나 타운하우스 매매 및 HOA 규정 관련해서 더 자세한 상담이 필요하시다면 언제든 편하게 연락해 주세요.