복수 오퍼(Multiple Offer) 상황을 이기는 5가지 핵심 전략

시카고는 아직 지역에 따라 셀러 마켓인 경우가 많습니다. 특히 입지가 좋고 괜찮은 매물이 적당한 가격에 나오면 아직도 '복수 오퍼(Multiple Offer)' 상황이 되는 경우가 허다합니다.

그냥 단순히 한 사람의 바이어와 셀러가 네고를 하는 경우라면 서로의 입장을 적당히 조율하면 되지만, 복수 오퍼는 마치 '입찰 경쟁'에 나가는 것과 마찬가지이기 때문에 어떤 조건으로 오퍼를 써야 할지 에이전트 입장에서도 참 난감할 때가 많습니다.

하지만 치열한 복수 오퍼 경쟁에서 이기기 위해 오퍼에 들어가는 요소들을 하나씩 짚어보며 전략을 정리해 드리겠습니다.

최고의 조건: 다른 모든 조건이 조금 약하더라도 가격을 엄청 높게 주겠다고 하면 모든 셀러들은 당연히 그 오퍼를 가장 먼저 선택합니다.
현실적인 책정: 하지만 아무리 집이 좋아도 터무니없이 높은 가격을 지불할 바이어는 없으므로, 주변 시세(Comparable market value)를 철저히 알아보고 리모델링이나 업그레이드된 정도까지 감안해서 내가 지불할 수 있는 선의 가격을 책정하셔야 합니다.
에스컬레이션 오퍼(Escalation Offer): 최고로 들어온 오퍼보다 일정 금액을 더 지불하겠다는 방식의 오퍼입니다. 여전히 많이 사용되는 방법이지만, 리스팅 측에서 처음부터 에스컬레이션 오퍼는 받지 않겠다고 명시하는 경우도 많으니 사전 확인이 필요합니다.

스케줄 조율: 가격만큼이나 중요한 것이 바로 클로징 날짜입니다. 셀러 역시 각자의 이사 계획이나 스케줄에 딱 맞게 클로징하기를 원하기 때문입니다.
전략: 복수 오퍼 상황에서 경쟁력을 높이기 위해, 바이어는 웬만하면 셀러가 원하는 클로징 스케줄에 맞춰 주는 것이 좋습니다.

현금 구매(Cash Offer): 물론 전체 금액을 캐시로 사겠다고 하면 셀러가 가장 좋아합니다.
감정가 면제 조항(Appraisal Waiver): 집 가격만큼의 현금이 없을 때는, 집 감정 가격(Appraisal)이 구매 금액보다 적게 나오더라도 계약을 깨지 않고 사겠다는 양식을 제출하는 것도 좋은 방법입니다.
융자 조건부 해제: 융자는 얻되, 융자가 나오지 않더라도 집을 사지 못한다는 조항(조건부)을 빼고 오퍼를 작성할 수도 있습니다. 다만, 이 경우는 실제로 융자가 안 나와서 집을 못 살 때 중도금(계약금)을 잃을 수도 있습니다. 따라서 융자가 승인될 것이 거의 99% 확실하거나, 만약 안 나오더라도 현금을 동원할 수 있는 능력이 있을 때만 쓰셔야 합니다.

추천 전략: 제가 복수 오퍼 상황에서 가장 많이 권하는 조건은 집을 현 상태 그대로 사는 'AS IS'로 진행하되, 'Inspection without any request' 옵션을 선택하는 것입니다. 즉, 인스펙션은 하되 셀러에게 이것저것 고쳐달라는 요구는 하지 않겠다는 뜻입니다.
안전장치: 이 조건을 쓰더라도 인스펙션 결과에서 도저히 수용할 수 없는 너무 많은 하자가 발견되었을 때는 계약을 여전히 취소(캔슬)할 수 있으므로 바이어에게도 안전합니다.

포스트 클로징 포제션(Post-closing Possession): 셀러가 집을 팔고(클로징) 나서도 일정 기간 동안 그 집에 더 머무를 수 있도록 배려하는 조건입니다. 물론 이 기간 동안 집에 들어가는 비용을 하루씩 계산해서 렌트비 형태로 받아내게 됩니다.
맞춤형 오퍼: 이 외에도 에이전트를 통해 셀러가 어떤 특별한 요구 사항이나 편의를 원하는지 미리 물어보고, 내가 수용할 수 있는 것이라면 최대한 셀러의 편의에 맞춰 조율해 주는 것이 경쟁에서 이기는 팁입니다.

복수 오퍼 상황은 치열한 경쟁이지만, 에이전트를 통해 셀러가 원하는 특별한 요구 사항이 무엇인지 정확히 파악하고, 내가 수용할 수 있는 최선의 편의를 맞춰준다면 충분히 승산이 있습니다.

부동산 거래나 복수 오퍼 상황에서의 구체적인 전략에 대해 더 궁금한 점이 있으시면 언제든지 편하게 문의해 주세요.

부동산 매매와 절세 전략 (Section 121 & 1031 Exchange)